Quý 1 năm 2022, thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng nóng, chính sách pháp luật có ảnh hưởng lớn nhất là Công văn số 14257/BTC-VP ngày 15/12/2021 của Bộ Tài Chính gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Đây là động thái để chống thất thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, do hành vi gian lận thuế bằng phương thức khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế.
Tiếp đó, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế có các Công văn số 3849/BTC-TCT ngày 28/4/2022, Công văn số 1381/TCT-DNNCN ngày 28/4/2022 chỉ đạo việc tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế trong việc kê khai theo đúng giá giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Nhìn chung, yêu cầu đặt ra trọng việc chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là đúng, tuy nhiên, cách triển khai tại các chi cục và cục thuế trên thực tế có nhiều bất cập. Đơn cử như việc các chi cục thuế tùy ý trả hồ sơ, yêu cầu phải ghi lại giá mới thụ lý hồ sơ khai thuế, trong khi thực tế chưa có cơ sở việc người giao dịch đã khai dưới giá trị giao dịch. Việc này đã ảnh hưởng rất lớn đến các giao dịch được hoàn tất trên thực tế, ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân, làm thị trường bất động sản bắt đầu phát sinh các dấu hiệu chậm tăng trưởng. Phải đến gần hết quý 2, thì Tổng cục thuế mới có văn bản (Công điện 08/CĐ-TCT) yêu cầu không tùy tiện trả hồ sơ khai thuế giao dịch bất động sản, nếu không có cơ sở về hành vi trốn thuế, tăng cường hậu kiểm. Thời điểm này, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu suy thoái.
Cùng với các khó khăn khi khai thuế giao dịch bất động sản của các nhà đầu tư khó khăn, do chịu ảnh hưởng bởi các văn bản trên, thì thị trường bất động sản cũng chịu cú sốc khá lớn từ việc các đại gia đình đám sở hữu các công ty bất động sản vốn hóa lớn, nhiều dự án đắt địa bị bắt vì thao túng thị trường chứng khoán và liên quan đến lừa đảo nhà đầu tư trái phiếu. Các dự án đã được phê duyệt và đang trong quá trình phê duyệt để phát triển mới cũng chịu ảnh hướng để xem xét lại, khiến cho thị trường hụt thêm nguồn cung mới. Qua đó, lượng giao dịch giảm dần, nhưng giá bất động sản vẫn neo cao.
Năm 2022, cũng là năm có các sự điều chỉnh lớn về chính sách pháp luật trong việc điều hành hoạt động của các ngân hàng thương mại, cũng như siết chặt việc thẩm định, phê duyệt các dự án bất động sản nhằm cân bằng hệ thống và hài hòa lợi ích. Tuy nhiên, do việc tăng trưởng nóng thời gian dài trước đây, nguồn vốn vay từ ngân hàng, phát hành trái phiếu là tương đối dễ tiếp cận, bỗng nhiên bị khóa chặt bởi room tín dụng và quy trình cho vay, phát hành trái phiếu được kiểm soát chặt, dẫn đến ngay các Tập đoàn bất động sản vốn hóa lớn vẫn phải lao đao giải bài toán cân đối hoạt động, thậm chí lâm vào khủng hoảng. Những việc này rõ ràng ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai, cũng như việc rót vốn vào đầu tư các dự án mới là rất hạn chế. Ngay cả các nhà đầu tư cá nhân, muốn vay vốn để đầu cơ bất động sản, cũng gần như không thể tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại. Cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới room tín dụng, nhưng chỉ đạo của Chính phủ vẫn hướng dòng tiền vào lĩnh vực sản xuất hàng hóa, xuất nhập khẩu.
Đồng thời, năm 2022 cũng là năm các Tỉnh, Thành chờ chuyển biến mới từ Luật Đất đai sửa đổi, theo đó, các quy định mới về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất có nhiều thay đổi theo hướng cân bằng lợi ích giữa người có quyền sử dụng đất với chủ đầu tư, cũng như vai trò của Nhà nước trong quản lý, điều hành. Thời điểm này, được xem như thời điểm chuyển giao giữa Luật Đất đai hiện hành và Luật sắp có hiệu lực, nên chính quyền địa phương có sự cẩn trọng nhất định cũng là phù hợp.
Một năm 2022 đã qua, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản pháp lý, giải pháp để nhằm lành mạnh hóa, ổn định thị trường bất động sản, nhưng khó khăn ở là rất lớn. Bởi sự tăng trưởng nóng trong thời gian dài, sự thiếu bền vững trong tuân thủ pháp lý của các dự án bất động sản, phản ứng của nhà đầu tư cũng khiến sự tổn thương của thị trường sâu hơn. Dự đoán, một năm 2023 cũng sẽ rất vất vả trong công tác điều hành của Chính phủ, vì mỗi chính sách được ban hành, cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến phản ứng của thị trường bất động sản.
Trưởng Văn phòng Luật sư Xuân Phú - Luật sư Trương Hồng Điền.
