Tòa án nhân dân (TAND) Thị xã Bến Cát (TX Bến Cát, tỉnh Bình Dương) đang thụ lý giải quyết vụ kiện liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Huỳnh Ngọc Hiệp (SN 1959, ngụ Khu phố 3, phường Mỹ Phước, TX Bến Cát) và bị đơn là ông Huỳnh Văn Sâm (SN 1965, ngụ cùng địa phương, là em cùng cha khác mẹ với bà Hiệp).
Hồ sơ thể hiện, ngày 29/02/2012, ông Huỳnh Văn Sâm chuyển nhượng cho bà Hiệp 215m² đất, thuộc thửa 2302, tờ bản đồ số 58, Khu phố 3, phường Mỹ Phước, TX Bến Cát bằng “Hợp đồng mua bán bất động sản” nhưng không công chứng, chứng thực. Giá trị chuyển nhượng là 100 triệu đồng.
Sau khi ký hợp đồng, ông Sâm nhận đủ tiền và bàn giao đất trên thực tế cho bà Hiệp sử dụng. Còn bà Hiệp, sau khi thanh toán tiền cho ông Sâm cũng đã cất nhà và sinh sống ổn định trên đất cùng các con từ năm 2012 đến nay.
Tuy nhiên, sau đó ông Sâm không làm thủ tục sang tên cho bà Hiệp theo quy định mà vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) của toàn bộ thửa đất.
Tháng 10/2016, người anh cùng mẹ khác cha với ông Sâm là ông Nguyễn Văn Vân (SN 1947) làm đơn khởi kiện ông Sâm ra TAND TX Bến Cát để chia thừa kế tài sản là QSDĐ có diện tích hơn 1.102m² do cha mẹ để lại (trong đó có phần đất đã chuyển nhượng cho bà Hiệp nêu trên).
Cũng thông qua việc tranh chấp tài sản thừa kế này, bà Hiệp mới “tá hỏa” phát hiện ông Sâm cũng đã chuyển nhượng phần đất trên cho bà Nguyễn Thị Thu Thủy (SN 1961, chị gái cùng mẹ khác cha với ông Sâm). Việc chuyển nhượng này do ông Trịnh Hoàng Ái (con bà Thủy) đứng tên trên giấy tờ mua bán với gia đình ông Sâm.
Trong cả 2 phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, chính ông Sâm cũng thừa nhận có việc chuyển nhượng diện tích đất nói trên (khoảng 260m²) cho bà Hiệp và hiện bà Hiệp đã cất nhà trên phần diện tích đất này. Ông Sâm cũng cho biết, ông sẽ tự thỏa thuận với bà Hiệp, bà Thủy và ông Ái về việc mua bán trên.
Vì các đương sự xác định tự thương lượng với nhau trong vụ việc trên, nên cả 2 cấp tòa sơ thẩm và phúc thẩm không xem xét giải quyết trong vụ án này. Trường hợp không tự thương lượng, thỏa thuận được và có tranh chấp sẽ được tòa án giải quyết bằng một vụ án khác.
Theo đó, cả 2 cấp tòa đều tuyên ông Sâm được quyền quản lý, sử dụng toàn bộ thửa đất trên, nhưng phải thanh toán giá trị bằng tiền phần thừa kế cho các anh, chị, em khác.
Sau vụ kiện trên, bà Hiệp đã làm đơn khởi kiện ông Sâm ra TAND TX Bến Cát, yêu cầu tòa công nhận hợp đồng mua bán bất động sản ký kết ngày 29/02/2012 giữa bà và ông Sâm.
Ngày 22/6/2020, ông Sâm có đơn phản tố yêu cầu tòa tuyên bố “Hợp đồng mua bán bất động sản” giữa ông và bà Hiệp là vô hiệu. Ông Sâm sẽ hoàn trả số tiền 100 triệu đồng đã nhận và phần lãi phát sinh cho bà Hiệp.
Trao đổi với phóng viên, bà Hiệp bức xúc: “Việc mua bán đất giữa tôi và ông Sâm đã thực hiện xong. Tôi đã trả hết tiền cho ông Sâm và cất nhà sinh sống ổn định trên đất từ năm 2012 đến nay. Do vướng thủ tục pháp lý và sau này ông Vân khởi kiện tranh chấp thừa kế với ông Sâm mới chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Nay ông Sâm nói hợp đồng giấy tay nên vô hiệu và trả lại tiền cho tôi thì tôi không thể chấp nhận được”.
Đủ điều kiện được công nhận?
Nêu quan điểm về vụ việc này, Luật sư Trương Hồng Điền, Trưởng Văn phòng Luật Xuân Phú cho biết: Căn cứ quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thì: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng...”.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
“Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Sâm và bà Hiệp đủ điều kiện để được pháp luật công nhận”, Luật sư Trương Hồng Điền nêu quan điểm.
Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin.
Lê Vũ - Thùy Trang
https://www.phapluatplus.vn/dieu-tra-ban-doc/binh-duong-chuyen-nhuong-dat-bang-giay-tay-chi-em-dua-nhau-ra-toa-d136746.html
(Thông tin được đăng tải với sự đồng ý của khách hàng).
