Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền thừa kế là một trong những quyền cơ bản của công dân được Hiến pháp và pháp luật ghi nhận. Thừa kế là sự chuyển dịch tài sản, quyền và nghĩa vụ của người chết cho người khác, thông qua di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, do đó, ngoài các quy định chung, quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bởi các quy định riêng biệt.

Khi nào quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế?

Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất là một loại tài sản, do đó,được xác định là di sản thừa kế khi có chứng cứ chứng minh người đã chết có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Hiện nay, theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, quyền sử dụng đất là di sản thừa kế khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Mục 1, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2014 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, gồm các trường hợp sau:

• Đối với đất do người chết để lại mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
• Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
• Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có các giấy tờ nêu trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem là di sản khi Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản.

Điều kiện để thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất?

Người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau :

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấthoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013;
• Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, thuộc trường hợp quy định tại Điều 101 của Luật Đất đai 2013: “đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp”.Hoặc “đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch”.

• Đất không có tranh chấp.

Đất không có tranh chấp trong trường hợp này được hiểu là tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất, giữa các các nhân, tổ chức sử dụng đất (hoặc với các cá nhân, tổ chức khác) không có sự tranh chấp với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó, hoặc về mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…. Đồng thời, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Để xác định đất có tranh chấp hay không, các cá nhân, tổ chức có thể tìm hiểu từ các nguồn thông tin trên thực tế hoặc làm đơn yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp dữ liệu về đất đai. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan. Các văn bản liên quan như thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế cũng phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấp hay không. Việc tiến hành các thủ tục nhận thừa kế sẽ bị tạm ngưng cho đến khi các tranh chấp liên quan được giải quyết xong.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Kê biên là biện pháp cưỡng chế Nhà nước nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ về tài sản không tự nguyện thực hiện.

Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì người sử dụng đất bị hạn chế quyền thừa kế. Việc hạn chế này chỉ được áp dụng tại thời điểm tài sản đang bị kê biên, trường hợp sau khi đã được giải tỏa kê biên thì quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được thực hiện.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà Người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Việc xác định thời hạn sử dụng đất căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ có liên quan. Người nhận thừa kế sẽ có quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại.

Ngoài ra, việc thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện về chủ thể thực hiện quyền thừa kế.

Đối với chủ thể để lại di sản thừa kế:

• Phải là cá nhân theo quy định tại Điều 609, Bộ luật Dân sự 2015. Bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Phải là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.
• Phải có sự kiện chết xảy ra. Sự kiện chết đánh dấu thời điểm mở thừa kế. Việc xác định thời điểm người có tài sản chết căn cứ theo Giấy chứng tử hoặc thời điểm Tòa án tuyên người có tài sản là đã chết.
• Trường hợp thừa kế theo di chúc, di chúc phải hợp pháp (đáp ứng các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức).

Đối với chủ thể nhận thừa kế:

• Trường hợp là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.
• Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
• Không thuộc các trường hợp không được hưởng di sản thừa kế, gồm:
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;
• Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;
• Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

Lưu ý: Những người trên vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.

• Không thuộc trường hợp bị truất quyền hưởng di sản(truất quyền thừa kế là việc người để lại di sản thừa kế không muốn để lại phần tài sản của mình cho một người nào đó và ý chí này được ghi vào di chúc hợp pháp). Trừ trường hợp những người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc gồm con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con thành niên mà không có khả năng lao động mà không từ chối nhận di sản hoặc không rơi vào những trường hợp bị cấm hưởng di sản.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế.

Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với  động sản, kể từ thời hiệu mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này; 

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này. 

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Như vậy, đối với trường hợp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, người thừa kế chỉ có thể yêu cầu chia di sản trong thời hạn 30 năm kể từ ngày mở thừa kế, là ngày người để lại tài sản chết.

Mọi vướng mắc liên quan cần giải đáp hoặc cần tư vấn pháp lý đối với vụ việc cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Xuân Phú, qua hotline: 089 669 7755, Email: xuanphulawyer@gmail.com.

Trân trọng!

 Trần Thị Trang.